Как купить квартиру на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать только на установленные цели, например на улучшение жилищных условий, получение детьми образования, формирование накопительной пенсии. Как правило, начать его использовать можно спустя три года с рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на материнский капитал. В данном обзоре мы разберем: как купить квартиру на материнский капитал, какие варианты покупки жилья доступны и каков порядок действий.

Условия при покупки квартиры на материнский капитал

1. Материнский капитал за счет средств федерального бюджета предоставляется только один раз: женщинам при рождении (усыновлении) второго или последующих детей начиная с 01.01.2007, либо первого ребенка начиная с 01.01.2020, а также мужчинам — единственным усыновителям первого ребенка с 01.01.2020 либо второго и последующих детей с 01.01.2007 (ст. ст. 2, 3, 6, 13 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
2. Материнский капитал получают и при рождении двойни (тройни).
3. Воспользоваться материнским капиталом можно только после получения сертификата, который удостоверяет право на материнский капитал (п. 3 ст. 2 Закона N 256-ФЗ).
4. Приобретаемое (построенное, реконструированное) жилое помещение с использованием средств материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Что входит в улучшение жилищных условий при материнском капитале

Под улучшением жилищных условий понимается (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»):

1. приобретение квартиры (жилого помещения) или доли на первичном или вторичном рынке;
2. строительство жилого помещения с привлечением строительной организации;
3. строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика;
4. компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;
5. уплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
6. погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
7. погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилья;
8. оплата участия в долевом строительстве;
9. уплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и др.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Использовать средства материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве собственности на квартиру можно, если при этом улучшаются жилищные условия семьи.

Так как в законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР могут отказать в направлении средств на приобретение доли в квартире. В связи с этим владельцы сертификата на материнский капитал вынуждены обращаться в суд с требованием о признании недействительным решения ПФР.

Как правило, при рассмотрении подобных споров суд оценивает, является ли приобретение конкретной доли квартиры улучшением жилищных условий.

Так, суд может отказать в удовлетворении требований владельца сертификата, в частности, если:

• после покупки доли в квартире фактического улучшения жилищных условий семьи не произошло (например, когда семья владеет жилым помещением и проживает в одном населенном пункте, а долю приобретает в квартире, которая расположена в другом населенном пункте);
• размер приобретаемой доли незначителен.

(Апелляционные определения Московского городского суда от 16.05.2014 по делу N 33-13397, от 14.11.2013 по делу N 11-35331, от 22.12.2015 по делу N 33-46067/2015)

Суды могут удовлетворить требования владельца сертификата, если посредством приобретения доли в праве собственности на жилое помещение улучшаются жилищные условия семьи, в том числе если:

• размер доли и площадь жилого помещения позволяют выделить в пользование семьи отдельную изолированную часть этого помещения (комнату или комнаты). При этом допускается приобретение доли в жилом помещении, в котором семья уже проживает на момент заключения сделки;
• в результате сделки в собственность семьи переходит полностью квартира, в которой ранее принадлежала только доля в праве собственности, или происходит увеличение имеющейся доли.

(п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 48-КГ18-26; Апелляционные определения Московского областного суда от 14.01.2019 по делу N 33-1368/2019, от 03.04.2013 по делу N 33-6657/2013, Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-33357/2015)

Как купить квартиру на материнский капитал без ипотеки

Покупка квартиры на материнский капитал является самым частым использованием данного права. Для того чтобы правильно оформить все документы и устранить все риски, рекомендуем пользоваться нижепредставленным алгоритмом.

Шаг 1. Заключить договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению:

• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке);
• сделки по отчуждению недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения права) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

(п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые особенности.

• Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).

В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.

Каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, законодательство не содержит.

Однако, как следует из обзора судебной практики, определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (Письмо ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3; п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

• При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона).

Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

• ПФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж.

Договор купли-продажи квартиры на материнский капитал

Если затрудняетесь составить договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала, то предлагаем Вам воспользоваться следующей формой:

Шаг 2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.

Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления и необходимых документов, поступивших в Росреестр (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Размер госпошлины

За регистрацию права собственности на жилое помещение госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб. Если жилое помещение приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 руб., умноженных на размер доли в праве собственности.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

За государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, госпошлина не уплачивается.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.

Шаг 3. Подготовить заявление и необходимые документы

В заявлении следует указать:

• вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств. Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении;
• сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
• сведения о зарегистрированном в ЕГРН праве на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга.

При личном обращении в ПФР к заявлению следует приложить следующие документы:

1. документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
2. документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, — если заявление подается через представителя;
3. документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, — если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;

Шаг 4. Обратиться в ПФР

Заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы (сведения из документов) можно представить (направить) в любой территориальный орган ПФР по выбору гражданина:

• лично (в том числе при выездном приеме) или через представителя, в том числе по предварительной записи, которая может быть произведена при личном обращении, по телефону, а также через Интернет, в частности посредством Единого портала госуслуг и сайта ПФР;
• по почте или через любой МФЦ;
• в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере (в случае направления средств материнского капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения);
• в форме электронного документа через Единый портал госуслуг или информационную систему ПФР «Личный кабинет застрахованного лица» на сайте ПФР.

В случае представления заявления через Единый портал госуслуг заявление может быть подписано простой электронной подписью. Представление документов, удостоверяющих личность, в этом случае не требуется.

Заявители, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие регистрации по месту жительства (пребывания) в РФ, подают заявление непосредственно в ПФР вместе с заявлением о месте своего фактического проживания на территории РФ.

Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится ПФР (территориальным органом ПФР) в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов. Не позднее чем через один рабочий день с даты вынесения решения заявителю направляется соответствующее уведомление.

В случае удовлетворения заявления ПФР (территориальный орган ПФР) перечисляет средства (часть средств) материнского капитала в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.

Шаг 5. Снять обременение в Росреестре

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения) либо только заявление залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается.

О том, как купить квартиру на материнский капитал, может объяснить Вам дежурный юрист сайта. Достаточно оставить заявку на бесплатную консультацию.

Как купить квартиру на материнский капитал в ипотеку

Купить квартиру можно в ипотеку, используя при этом материнский капитал:

1. На уплату первоначального взноса по ипотеке;
2. На погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту на приобретение жилого помещения на территории РФ (п. 1 ч. 3 ст. 7, ч. 1, 3, 6, 7, 9 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).

Средства (часть средств) материнского капитала могут быть использованы на исполнение обязательств, связанных с улучшением жилищных условий и возникших, в частности, до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки (то есть до рождения ребенка), в том числе в случае рефинансирования таких обязательств (ч. 2 ст. 10 Закона N 256-ФЗ; пп. «в» п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862; Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2018 N 33-32553/2018).

При этом за счет средств материнского капитала допускается погашение основного долга и процентов по кредиту (займу) и запрещается уплата сумм штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по кредиту (займу).

Погашение ипотеки или уплата первоначального взноса

По общему правилу начать использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры господдержки.

Исключением являются случаи, когда, например, средства материнского капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам (займам), взятым на приобретение и строительство жилья. В такой ситуации воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка, не дожидаясь достижения им трехлетнего возраста (ч. 6, 6.1 ст. 7 Закона N 256-ФЗ).

Для погашения ипотечного кредита (займа) и (или) уплаты первоначального взноса по нему за счет средств материнского капитала рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Представьте заявление и необходимые документы

Заявление о распоряжении средствами материнского капитала необходимо подать в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере, предоставившие указанные кредиты (займы).

Вместе с заявлением для погашения за счет материнского капитала ипотечного кредита (займа), полученного до рождения ребенка, потребуются, в частности:

1. копия договора займа либо сведения из кредитного договора;
2. сведения из Единого государственного реестра недвижимости, содержащие информацию о правах на жилое помещение;
3. сведения из договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию, из разрешения на строительство индивидуального жилого дома либо из уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС, направленного указанным лицом или его супругом в уполномоченные на выдачу разрешения на строительство орган государственной власти, орган местного самоуправления, — если объект жилищного строительства не введен в эксплуатацию;
4. выписка из реестра членов кооператива (если кредит (заем) предоставлен для уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса в кооператив);
5. документ, подтверждающий получение денежных средств по договору займа путем их безналичного перечисления на счет, открытый владельцем сертификата или его супругом (супругой) в кредитной организации.

При подаче заявления может также потребоваться страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

С 01.04.2019 страховое свидетельство не выдается. Взамен введен документ, подтверждающий регистрацию в системе индивидуального (персонифицированного) учета и содержащий сведения о страховом номере индивидуального лицевого счета. Страховые свидетельства, выданные до 01.04.2019, сохраняют свое действие и обмену не подлежат (ч. 2 ст. 16 Закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ; п. 6 ст. 1, ст. ст. 7, 9 Закона от 01.04.2019 N 48-ФЗ).

Кредитная организация или единый институт развития в жилищной сфере направляет в территориальный орган ПФР документ (сведения) о предварительном одобрении заявки на предоставление кредита (займа) и с согласия лица, получившего сертификат, или его супруга (супруги) заявление о распоряжении и установленные документы.

Территориальный орган ПФР направляет уведомление в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере для информирования заявителя о приеме его заявления.

Шаг 2. Дождитесь решения ПФР

По результатам рассмотрения заявления и документов территориальный орган ПФР в течение месяца принимает решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления и не позднее чем через один рабочий день со дня его вынесения направляет заявителю соответствующее уведомление.

В случае положительного решения территориальный орган ПФР должен перечислить средства материнского капитала на счет организации, предоставившей кредит (заем), в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.