Что делать, если арендатор не платит за аренду?

Собственники нередко сдают свое имущество в аренду. Они добросовестно исполняют свои обязательства, например, улучшают помещение, за свой счет производят ремонт. Но вот арендаторы иногда не платят за аренду. Поэтому, чтобы помочь собственникам побороть неплательщика и вернуть свои деньги, наш юрист подготовил данную статью.

Что делать, если арендатор не платит за аренду?

В случае возникновения просрочки по арендным платежам арендодателю необходимо придерживаться соблюдения законных мер по истребованию денежных средств с арендатора.

Во-первых, найдите и перечитайте Ваш договор аренды. Что указано в пункте о порядке расчетов и внесении арендной платы? А также обратите внимание на пункт о досрочном и одностороннем расторжении договора аренды. Возможно в Вашем договоре уже прописан порядок разрешения спора, если арендатор не платит. В таком случае стоит действовать так, как прописано в Вашем договоре.

Если же договор написан на скорую руку и в нем постоянно фигурирует фраза «в соответствии с законодательством РФ», то придерживаться стоит общего процессуального порядка разрешения данной неприятной ситуации.

Арендаторы могут делиться на три типа.

1. Тот, кто платит за аренду исправно, но в этот раз задержал оплату и попросил отсрочку платежа. Это самый лучший тип арендаторов. Но если арендатор просит отсрочку, то обязательно попросите оформить расписку. Отсрочка платежа должна быть зафиксирована в письменном виде.
2. Тот, кто платит относительно исправно, время от времени задерживает оплату, ссылаясь на свою забывчивость или задержку зарплаты. Если Вас не устраивают такие платежи арендатора, то нужно написать претензию с требованием перестать задерживать оплату, посчитать неустойку, которую Вы можете получить от арендатора за каждый день просрочки арендной платы, и прописать ее в этой претензии. После этой меры такой арендатор будет ответственно платить согласно графику платежей, ведь зачем ему переплачивать за неустойку?

Неустойка может быть предусмотрена Вашим договором аренды. Если не предусмотрена, то применяются правила Гражданского Кодекса РФ. То есть неустойку можно требовать все равно, вне зависимости от того, предусмотрена она договором или нет.

Если Вы затрудняетесь в подсчетах неустойки или не можете правильно истолковать пункты Вашего договора, то помочь может наш юрист.

3. И третий тип арендатора — это злостный неплательщик арендной платы, который не отвечает на Ваши звонки и сообщения, не выходит на связь. Такие арендаторы могут самовольно освободить помещение и съехать, не заплатив.

Работать с такими злостными арендаторами приходится в особом порядке. О нем поговорим чуть ниже.

Как застраховать интересы арендодателя?

При вступлении в любые правоотношения, будь то бы сдача помещения в аренду, купля-продажа, оказание услуг…Всегда требуйте заключения договора. Необходимо ответственно подойти к его составлению и прописать условия договора максимально понятно и развернуто.

Поэтому составление договора аренды — это наиболее сильная страховка арендодателя.

Конечно, первым шагом перед составлением договора следует проверить контрагента — арендатора. Например, есть ли у него судимость, исполнительные производства, стоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере, не возбуждена ли процедура банкротства в отношении арендатора и т.д.

Существует множество параметров, по которым лучше всего проверить арендатора, чтобы избежать риска неуплаты арендной платы, грабежа, совершения правонарушения в отношении арендодателя. И если Вы не уверены в том, что хотите доверить в пользование свое имущество данному человеку, то следует подыскать другого арендатора.

Третья, не менее важная страховка арендодателя — это обеспечительный платеж или депозит. Это способ обеспечения исполнения обязательств арендатором по договору аренды. Например, если арендатор в первый месяц внес первый платеж и обеспечительный платеж, а во втором месяце злостно задерживает уплату арендной платы или повредил имущество, то данный обеспечительный платеж арендодатель удержит и не вернет арендатору по окончании аренды. Пункт об обеспечительном платеже также необходимо включить в договор аренды.

Есть еще один способ застраховать интересы арендодателя — это удержать имущество арендатора, в случае невыплаты арендной платы. Это обязательство тоже стоит отразить в Вашем договоре аренды.

Варианты санкций за невнесение арендной платы

Законодательством РФ за неуплату арендной платы предусматривает несколько видов санкций для арендатора. Но, повторимся, если в Вашем договоре аренды указано иное, то руководствоваться следует договором.

1. Досрочное внесение арендной платы. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, Вы можете потребовать от арендатора внести арендную плату досрочно, но не более чем за два срока подряд.
2. Неустойка. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Вы, как арендодатель можете требовать оплаты неустойки.
3. Удержание обеспечительного платежа. Арендодателю можно использовать данную санкцию, в случае, если арендатор по завершению аренды внес неполную сумму по арендной плате, не оплатил неустойку, которую Вы требовали, повредил Ваше имущество и т.д.
4. Удержание имущества. Используя такую санкцию арендодателю необходимо быть очень аккуратным. Должно быть условие в договоре аренды о залоге имущества, а также арендодатель должен направить арендатору уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, иначе Вас могут привлечь за самоуправство.
5. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В Вашем договоре может быть предусмотрен особый порядок расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя, если арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате аренды. По общему правилу срок расторжения составляет 30 дней с момента уведомления арендатора о расторжении.
6. Привлечение к ответственности судом. В случае, если арендатор после уведомлений и претензий со стороны арендодателя, продолжает нарушать порядок оплаты аренды, не оплачивает неустойку, отказывается выезжать и при наличии иных споров, подавайте иск в суд.
7. Выселение арендатора. Данная санкция вытекает из двух вышеперечисленных санкций. Выселять арендатора необходимо либо через суд, либо по соглашению. Применять силу ни в коем случае нельзя. В случае, если суд удовлетворил требования о выселении арендатора, а он его не исполняет, то необходимо обратиться к приставу-исполнителю.

Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлены случаи, при которых арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды.

1. Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
2. Если арендатор существенно ухудшает имущество.
3. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
4. Если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В Вашем договоре аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

Процедуру досрочного расторжения договора аренды необходимо соблюдать.

Во-первых, Вы, как арендодатель должны на адрес арендатора направить письменное предупреждение о необходимости внести просроченную арендную плату в разумный срок.

Во-вторых, если арендатор не исполнил обязательства после Вашего письменного предупреждения, можно требовать досрочного расторжения договора аренды.

Порядок действий

Претензия

При составлении претензии об оплате задолженности по внесению арендной платы, укажите в ней обстоятельства, на которых основываете свои требования. Например, факт заключения договора, передачи имущества по акту приема-передачи, невнесения коммунальных платежей. Включите в Вашу претензию понятный арендатору расчет задолженности. Сошлитесь на пункты договора, либо нормы закона,  установите срок для устранения нарушений и приложите подтверждающие документы при необходимости.

В описательной части претензии укажите следующие обстоятельства и доказательства:

• заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также приведите условия договора:

— об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей;

— о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (если это предусмотрено);

— о неустойке.

Укажите пункты договора (приложения к нему), на которые вы ссылаетесь;

• передача имущества арендатору. Сошлитесь на акт (иной документ), который подтверждает факт и дату передачи;
• невнесение полностью или в части (несвоевременное внесение) арендной платы, коммунальных платежей. Укажите периоды просрочки.

Четко укажите, что хотите потребовать у арендатора в связи с его нарушением договора (в частности, уплатить задолженность по арендной плате), и установите срок для удовлетворения требований. Если в договоре определен срок для ответа, руководствуйтесь им при назначении срока в претензии. Укажите, что, если арендатор не исполнит ваши требования в срок, вы обратитесь в суд.

Чтобы правильно сформулировать требования, вам также нужно указать их размер. Для этого рассчитайте сумму, которую вы требуете с арендатора, и приведите расчет в претензии. Включите в него сумму долга и сумму санкций: неустойку, если она предусмотрена договором, и/или проценты на сумму долга.

Если вы не включите в претензию конкретное требование, а законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, суд может решить, что в отношении этого требования он не соблюден. Подробнее про досудебный порядок урегулирования спора читайте в этой статье.

Если суммы основного долга, неустойки, процентов, указанные в претензии и в исковом заявлении, не совпадают (в том числе из-за арифметической ошибки или изменения периода просрочки исполнения обязательств), то это не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка.

При расчете учитывайте, включена в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг или она возмещается отдельно.

Если стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату, то вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате.

Пример расчета

Месяц	Сумма долга по арендной плате, руб.
	постоянная часть	переменная часть	итого
Август 2020 г.	40 000	10 500	50 500
Сентябрь 2020 г.	40 000	10 200	50 200
Итого:			100 700

 

Если стоимость коммунальных услуг возмещается отдельно, вы рассчитываете отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам.

Пример расчета

Месяц	Сумма долга, руб.
	арендная плата	возмещение коммунальных услуг	итого
Август 2020 г.	40 000	10 500	50 500
Сентябрь 2020 г.	40 000	10 200	50 200
Итого:			100 700

 

Если договор не предусматривает возмещение коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате.

Рекомендуем приложить к претензии:

• копию договора аренды;
• копию акта приема-передачи объекта аренды;
• неоплаченные счета;
• документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию (решение/протокол о назначении/избрании руководителя, доверенность).

Если у вас есть акты сверки расчетов, из которых видна задолженность, приложите их копии к претензии. Если арендатор частично внес арендную плату, можно приложить выписку из вашего банковского счета, подтверждающую это.

Претензию необходимо составлять грамотно, иначе претензионный порядок будет считаться не соблюденным. Поэтому рекомендуем обратиться к юристу.

Расторжение договора

В случае, если арендатор получил претензию и не выполнил указанные требования в указанные сроки, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Для этого необходимо составить такое требование в письменной форме, указать на получение арендатором претензии и на невыполнение требований в срок. А так же нужно сослаться на пункты договора или нормы закона о досрочном расторжении договора и попросить арендатора съехать в определенный срок.

В требовании о расторжении договора укажите, что в случае, если арендатор не освободит помещение, Вы обратитесь в суд.

Как поступить с имуществом арендатора?

После получения требования об освобождении помещения и расторжении договора, арендаторы в большинстве случаев съезжают из помещения. При этом арендатор обязан вернуть собственнику помещение по акту приема-передачи в первоначальном состоянии с учетом нормального износа, освободив его от своих вещей.

Дополнительным соглашением или в соглашении о расторжении договора аренды можно закрепить условие о том, что арендатор оставляет в помещении свою мебель или оборудование в счет непогашенной арендной платы.

В случае, если после расторжения договора арендатор добровольно не хочет гасить задолженность по аренде и оставить свое имущество арендодателю в счет арендной платы, то арендодатель имеет право удерживать оставшееся в помещении имущество арендатора в качестве залога.

Главное, при удержании имущества арендатора договор аренды должен быть расторгнут и помещение по акту приема-передачи должно быть возвращено арендодателю. Иначе, действия собственника помещения по удержанию имущества будут иметь противозаконный характер и появляется право арендатора на защиту своего имущества.

В том случае, если в помещении после возврата осталось имущество арендатора, то Вы имеете право:

1. Удерживать имущество до момента полного погашения обязательств. При этом арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества. Например, передать имущество на ответственное хранение сторонней организации по договору хранения.
2. Реализовать имущество. Например, продать мебель в счет погашения задолженности.

Обращение в суд

Если был соблюден претензионный порядок урегулирования спора и добиться оплаты аренды у Вас не получилось, то необходимо обратиться в суд.

Для того, чтобы понять соблюден ли порядок урегулирования спора, в какой суд подавать исковое заявление и как грамотно сформулировать требования, лучше всего обратиться к юристу, так как ситуации у всех арендодателей разные и есть нюансы, которые необходимо учитывать при подаче в суд. А консультация со специалистом поможет вам избежать ошибок, правильно уплатить госпошлину и соблюсти сроки исковой давности.

Судебное разбирательство по поводу взыскания платежей, неустойки и выселения арендатора делится на следующие этапы:

1. Составление искового заявления
2. Подача искового заявления в определенный суд
3. Участие в судебных заседаниях и отстаивание позиции
4. Получение решения суда

Как выселить арендатора?

После вступления решения суда в законную силу Вы можете подать заявление на выдачу исполнительного листа. После выдачи исполнительный лист необходимо предъявить в Федеральную службу судебных приставов.

Судебный пристав-исполнитель, согласно законному порядку взыскания, после получения исполнительного листа, выселит арендатора и снимет денежные средства с его счетов в счет погашения требований и исполнительского сбора. После чего, полученные деньги, пристав переведет на реквизиты Вашего счета, указанные в решении суда.

Ситуации

Что делать, если не заключался договор?

С юридической точки зрения, требовать от съёмщика оплаты за помещение при условии, что нет договора, незаконно, так как факт возмездного пользования помещением должен быть подтвержден договором аренды. Поэтому необходимо попросить арендатора заключить договор аренды задним числом и после этого требовать уплаты арендной платы в рамках закона.

Второй вариант — попросить съехать такого арендатора.

Отказ от возврата арендованного имущества

Даже если Вы расторгли договор аренды в одностороннем или в судебном порядке, а арендатор все равно не возвращает имущество, то это не освобождает арендатора от платежей, которые возникли после расторжения договора аренды. Так как фактическая эксплуатация помещения является основанием для взыскания арендной платы, несмотря на факт расторжения договора аренды.

Если арендатор самовольно покинул помещение

В случае, если арендатор осуществил задолженность по договору аренды и самовольно покинул помещение, не предупредив арендодателя и не расторгнув договор, то такое освобождение помещения не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей.

Если арендатор не платит в связи с прекращением срока действия договора

Если срок аренды истек, а новый договор не заключался, и при этом арендатор пользуется помещением, то данные обстоятельства не освобождает его об уплате аренды. Так как в силу закона или договора, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, в случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор аренды.